si, devi aspettare qualche giorno
Beh franky se ci limitiamo a strumenti tradizionali ok, con la precisazione che prendere il 3% netto su 100k ti permette al massimo di fare un vacanza in più, prendere la stessa percentuale su 3 milioni, ti permette di avere un “reddito” medio-alto per la maggior parte dei paesi UE, quindi con un tenore di vita consequenziale.
Ciò detto più vai a salire, più hai accesso a strumenti non comuni, per i poveri mortali.
Prova a bussare la porta a Ray Dalio anche con qualche milionata di euro, e neanche ti aprono 
Con patrimoni cospicui puoi accedere al private banking, al private equity, a certi hedge funds etc… che tendenzialmente altro che il 3% l’anno…
Per fare un esempio reale: i miei 50 anni fa hanno comprato un appartamento per 23 milioni di lire, se oggi lo vendessero prenderebbero fra i 160k/180k Euro.
Se contiamo le spese sostenute durante questo lasso di tempo per la manutenzione, tutte cose avvenute negli ultimi 20 anni, possiamo aggiungere alla spesa iniziale altri diciamo 50k Euro.
Quindi, con una rapida conversione, abbiamo un investimento di 12k euro (l’acquisto) + una spesa di 50k di manutenzione, per un totale di 62k, che quindi ad oggi alla eventuale vendita farebbe fruttare 100k.
Se per questi 50 anni avessero pagato l’affitto, oggi cosa avrebbero in mano? Nulla, e avrebbero speso mediamente fra i 250k e i 400k, a seconda dell’andamento del mercato degli affitti (ad oggi, per un appartamento di 80mq con garage sto considerando un affitto di 600 Euro mese, e sarebbe una bazza).
Fermo subito chi dice che se con l’affitto avessero investito i 23 milioni di lire oggi avrebbero molto di più togliendo la spesa sostenuta dell’affito, ma è un conto sbagliato perchè le risorse sono limitate, ho una coperta corta che o mi fa pagare l’affitto O mi fa pagare un mutuo con una piccola spesa di anticipo.
Se vado in affitto, in questo caso, non è che ho cash a disposizione 23 miliori di lire da investire subito.
E anche poniamo che avessero avuto 23 milioni di lire cash da investire subito e contemporaneamente andassero in affitto, come fa un investimento di quella entità a rendere di più della spesa dell’affitto?
Facendo un paragone odierno, se avessi 160k da investire, mi renderebbero 8k all’anno, COME MINIMO?
Si tratta del 5% netto per andare in pari, e non ho contato l’inflazione…
Come fa l’affitto quindi ad essere considerato conveniente?
Spoiler, se non cambi lavoro e regione una volta all’anno, non lo sarà mai
Esistono diverse situazioni in cui affittare puo’ avere piu’ senso, ma la variabile piu’ importante e’ la differenza tra mutuo e affitto mensile (per la stessa identica casa ovviamente, non per l’attico in centro a milano vs la casa in mezzo al nulla): Se l’affitto e’ minore del mutuo puo’ essere piu’ conveniente affittare e investire sia la differenza mensile risparmiata che i costi fissi e variabili in cui incorre quando si compra.
Quali sono i costi fissi e variabili che si hanno quando si compra:
- Capitale iniziale (circa 20% del valore della casa) - Su una casa da 200k, quindi 40k
- Costi per atti vari (agenzia e/o notaio, etc.) - Non so quanto siano in Italia, ma ipotizzerei un 3-5% del costo? Quindi altri 6-10k
- Costo di manutenzione ordinario: In genere e’ 1-2% del costo annuo della casa (certo, se sei bravo nel fai-da-te puoi renderlo praticamente zero, ma la paghi col tuo tempo - e molta gente non e’ assolutametente in grado) - Altri 2/4k annui.
Quando si affitta, bhe si paga solo l’affitto.
Come ritorno dell’investimento, 5% al netto dell’inflazione e’ assolutamente realistico, considerato che storicamente e’ stato il 7.x%
Ora, come ho detto nel mio primo post, ogni situazione e’ ovviamente differente (e ripeto qua e’ fondamentale la differenza tra costo del mutuo e affitto specifica alla citta’/casa che si considera). Ma pensare che in tutti i casi sia sempre meglio comprare e’ semplicemente falso matematicamente.
a Bruxelles, con tasse di registrazione dell’atto di acquisto al 12,5% (magari muoiono) e dall’altra parte capital gain tax che e’ 0% (in Italia e’ al 26%), abbinata al fatto che gli affitti costano in proporzione molto meno dei mutui (i.e. per casa mia pago 1400 eur al mese, ma se la volessi comprare dovrei pagare minimo 500k - quindi almeno 150k da sborsare piu’ 2200 euro di mutuo al mese, 800 eur in piu’ di quanto pago in affitto!), comprare non ha senso economicamente
Ben Felix lo spiega molto meglio di me (Ben e’ l’host del miglior personal finance podcast del mondo, dove ogni settimana ospita i piu’ importanti professori e practiniors che ci siano, inclusi diversi premi Nobel in finanza)
(14) Renting vs. Buying a Home: The 5% Rule - YouTube
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Ehy Ronald non divagare, concentrati e inizia a scrivere che parli ancora per assoluti ma non hai neanche iniziato a risponder
Ti svelo anche un segreto:
Ti sbagli talmente tanto che esiste perfino un ratio che viene usato come indicatore.
Ah ok, qui in Italia è il contrario, l’affitto spesso è più alto del mutuo, ad esempio il mutuo che sto pagando della mia casa è circa la metà o 1/3 dell’affitto che potrei prendere se l’affittassi (e il mutuo è stato sull’80% del prezzo come da tuo esempio).
Tanto che se prendessi un’altra casa, potrei quasi coprire il costo di 2 mutui con l’affitto di 1.
Ovviamente in un caso come questo e’ assolutamente un no-brainer comprare, ma globalmente e’ un totale outlier
Praticamente sempre stato così a parte ora con sta botta fotonica dei tassi, dove tanto se lo prendono in culo ad affittare e anche a comprare
Non scomodiamo poi dalle 3 alle 12 mensilità come caparra, un fido o il sangue di una vergine a scelta. E rifare tutto da capo ad ogni trasloco, sempre se la casa la trovi.
Scemo io a sperare in una risposta del soggetto qua sopra, meglio passar avanti
Hai una visione del tutto distorta quindi butto un po’ di considerazioni alla rinfusa:
- la generazione precedente a conti fatti ha vinto al jackpot sotto tantissimi punti di vista, non puoi prenderli come paragone
- non sto a verificare se quanto dici sulla tua abitazione è vera ma ti posso assicurare che manco il tuo caso fortunato è la media
- also related: perché non l’affitti?
Dati agosto 2023 buy/rent Italia:
Ci sono realtà nel quale l’affitto è superiore all’acquisto?
Si, certo, ovvio ma sono estremi.
beh dipende anche dove compri. Se hai comprato 20 anni fa in centro a milano grazie al cazzo che mi conveniva fare mutuo.
Se magari invece compravo chesso in una citta che é diventata meno appetibile allora i soldi dell’anticipo conveniva investirli.
Ci sono tanti fattori da considerare
Lo farò, sto aspettando sia le condizioni economiche per sborsare l’anticipo, tassi più bassi di oggi per il mutuo e occasione che gradisca dove trasferirmi (sto monitorando la zona da un paio d’anni), e l’attuale appartamento verrà quindi affittato.
Che senso ha confrontare il costo a mq2 con l’affitto a mq2?
E la variabile temporale, che è determinante, dove l’hanno messa?
Tra l’altro, nei grafici successivi fanno vedere che il trend del prezzo di vendita e degli affitti sono a tendenza inversa, con il prezzo delle case in discesa e gli affitti in salita.
Beato te che hai voglia di stargli dietro.
Partiamo dall’assunto che i miei soldi me li investo io e non li faccio investire a nessun private banker. Il private banker (a cui accedi qui in svizzera se hai sui 250k) non ha una sfera di cristallo, e in piu gli paghi anche una bella commissione.
Fondi/Family Office piu o meno gettonati idem.
A sto punto gli investimenti, sopratutto nell’epoca della totale trasparenza e accesso finanziario nella quale ci troviamo, me li faccio io scegliendo dove meglio credo visto che credo di averne le competenze.
Chiaro che fossi uno totalmente non avezzo al mondo finanziario, li userei anch’io. O fossi uno che non ha un buco di tempo libero per farlo da se, o il mio tempo varrebbe di piu in termini monetari che pagare uno che lo faccio al mio posto, e che in piu magari mi organizza le ferie nei posti piu esclusivi ecc, idem.
Gli hedge fund veri, che fanno davvero soldi sistematicamente tramite high frequency e trading automatizzato (che poi vorrei proprio vedere quanti nel lungo termine facciano davvero soldi), non ci entri manco se hai 100 milioni probabilmente, perché che gli frega gestire i soldi degli altri? Se fanno davvero soldi si moltiplicano quelli loro. Per entrarci o sei socio fondatore/similare o ci metti davvero robe tipo centinaio di milioni che in quel caso magari accettano un po di liquidità.
Private Equity lasciamo perdere dai.
C’é questo mito che se hai tanti soldi entri in questo mondo magico degli hedge fund/private equity che ti danno piu del 5-10% risk free? Fidati che sarà accompagnato da alti rischi, dal trade-off rendimento/rischio nessuno ci scappa.
Per quanto riguarda il rendimento/valore nominale si certo e giusto quello che dici, ma mi pare anche giusto che sia così no? Se uno ci mette 1 milione mi pare giusto riceva in proporzione di piu, ma il rendimento quello rimane.
Matematicamente parlando, è corretto che se uno investe 1€ o 1000€ deve prendere 1000x di differenza sugli interessi.
Socialmente parlando, ritengo che quanto guadagni dagli interessi dovrebbe essere tassato proporzionatamemte al valore assoluto di interessi che ottieni (più guadagni più vieni tassato, non il contrario ). Esattamente come il reddito da lavoro.
Teoricamente andrebbe proprio messo un Cap sui guadagni*, ma qui è pura utopia e nemmeno affronto l’argomento
*: nel lavoro è già così, perché ognuno può lavorare solo un tot di ore a settimana, e se guadagni troppo significa che qualcuno può fare il tuo stesso facendosi pagare meno, quindi la cosa si livella. Se io ho i fantastiliardi, prendo il 5% di fantastiliardi ogni anno, aumentando il gap all’infinito.
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Premesso che risk-free non c’e assolutamente nulla, e’ pieno di studi che dimostrano come la super noiosa strategia puramente passiva outperforms sul lungo periodo >95% dei fondi attivi.
Quindi a prescindere dal livello di ricchezza - a meno che non stiamo parlando di decine di milioni, ma non creo che qualcuno qua ci sia dentro - davvero conviene semplicemente andare passivi e bona.
Anche Warren Buffett ha famosamente messo nel suo testamento che i soldi per sua moglie dovranno essere al 90% in S&P500 index
Semplificando il più possibile (capisco che possa esser quasi contrintuitivo e che è a quanto pare è oltre le facoltà del trollino quindi probabilmente è molto meglio restar sul semplice) avendo entrambi i dati grezzi non è così complesso:
Esempio di acquisto in Trentino:
acquisto €3.158 al m2
affitto €12,35 al m2
100m2 quindi son €315.800 per l’acquisto o €1.235 al mese per l’affitto.
€315800 di mutuo a 40 anni con tasso variabile (“compensiamo” così l’aumento dell’affitto) sono €1.688,46 al mese con mps
riepilogo mps
Tasso Variabile: 5,46% (Euribor + 1,60%)
Spese iniziali:
Istruttoria: € 1.894,80
Perizia: € 300,00 TAEG: 5,79% (Indice Sintetico di Costo)
Inizi a vederla la differenza?
Serve che complico il tutto facendo proiezioni sui 40 anni?
edit: non sto dicendo che sia sbagliato l’acquisto, sto perorando la causa di ice Feanor che da un lato squisitamente economico semplicemente…dipende
I mutui si fanno con i tassi bassi e si fanno fissi.
Per dire, il mutuo l’ho fatto solo perchè mi hanno dato un tasso fisso al 1.9%, forse è ancora conveniente con un tasso al 4%, oltre è regalare i soldi alla banca.