[How To] Mutuo

Real Life DIY
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Ola, guru immobiliari et simili.

Sto iniziando a valutare l'acquisto di una casa, ma vorrei capire un pò di più il tema Mutuo in quanto a condizioni, tipologie di tassi etc

Qualche buon'anima può iniziare ad illuminarmi a riguardo?

Se poi voleste indicare, anche in PM, con quale banca avete stipulato il vostro e a quali condizioni ancora meglio

Grazie in anticipo!
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se vuoi più dettaglio devo prendere il contratto che ho a casa.

se ti basta quello che ti ho detto in pm invece evito
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fatti fare varie offerte e confrontale

visti i tassi attuali, ti consiglierei di valutare un variabile

intanto inizia a vedere se te lo vogliono dare un mutuo che non è cosi scontato oggi giorno

ricordati che ti inculeranno le spese dal valore del mutuo, quindi poi devi coprire tu in contanti/assegno al momento del rogito. Questa cosa mi fece incazzare non poco a suo tempo ma ci si può fare poco
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No spiega meglio sta cosa del rogito plis
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per i mutui di solito le banche mettono fuori delle "commissioni di istruttoria" + l'assicurazione obbligatoria, il tutto mi ricordo era venuto fuori sui mille euro.

i furbetti cosa fanno, ti fanno il muto da 100000€, e poi all'atto pratico te ne danno 99000€, e tu devi coprire la differenza col costruttore/proprietario dell'immobile.

al tempo mi incazzai parecchio perchè era ovvio che loro su quei 1000€ mancanti ti fanno pagare gli interessi, perchè fanno parte del valore del mutuo, ma tu in pratica li anticipi in contanti.

alla fine ho abbozzato per 2 motivi:
1) quella ritardata della banca non capiva questo semplice passaggio, e cioè che era più corretto che io pagavo in contanti queste spese a loro e loro non toccavano la cifra del mutuo su cui io pago degli interessi
2) perchè grazie al costruttore ero riuscito ad accedere a questo tasso veramente competitivo che non valeva la pene tirare la corda più di tanto

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Ok chiarissimo thanks.

Quante banche avete girato prima di decidere?
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su quello faccio poco testo perchè l'azienda costruttrice da cui ho comprato casa è parecchio grossa e mi ha fatto accedere ad un taso migliore rispetto a quello che proponeva direttamente la filiale della mia banca e in generale dei preventivi online a cui ho fato una veloce occhiata a suo tempo.
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Feror immanicato
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Io ho chiesto a due sole banche, accettato al volo da entrambe alla fine ho scelto la filiale in cui la moglie del mio compagno di banco per i 5 anni di liceo fa la direttrice

Tasso fisso i primi 2 anni (mi pare 2.3%) e poi variabile (al 3.2%) per i 18 anni rimanenti (anche se conto di estinguere il tutto in un 5/6 anni al massimo)

Se ti fanno un fisso sul 4% al max accetta al volo, ora il denaro costa niente e nei prossimi anni non potrà che salire.

La banca di solito ti copre fino al 80% del valore del l'immobile (bada che alcune coprono solo il valore di pronto realizzo e non quello commerciale e la differenza può essere moltissima) il resto devi metterlo tu.

Oltre al millino per assicurazione/perizia/spese apertura mutuo considera il costo di riscossione della rata (anche più di 2€ maledetti ladri... uno dice vabbè 2€ cosa sarà mai però su 240 o 360 rate son soldi) e un paio di migliaia di euro da lasciare al notaio.

Se prima casa iva al 4% (obbligo di spostare la residenza entro 18 mesi e per non meno di 5 anni) altrimenti 11%

Se passi tramite agenzia immobiliare ti ciucciano un ulteriore 2% circa


Ultimo consiglio, non richiesto , visto il mercato hai tu il coltello dalla parte del manico... non esistono brave persone nel settore e tutti tenteranno di mettertelo nel culo, non sentirti in colpa nello sparare cifre basse, se ti chiedono 100 tu offri 50 e vedi cosa ti rispondono (mai come ora il "pochi, maledetti e subito" può farti risparmiare)

Ora sono da ipad e non ho troppo tempo... mandami un pm con i tuoi contatti (skype o whatsapp/wechat/facetime) e ne parliamo

p.s. dove vuoi comprare? Io mi sono svenato per un appartamentino al mare, mare... marina romea , in cui tornerò a svernare quando sarò un vecchio rincoglionito
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Se il venditore è soggetto IVA (un'impresa):
prima casa 4% (sul dichiarato) + 920 euro tra imposta di registro, ipotecaria, catastale e bolli
non prima casa 10% + 920 euro
casa di lusso 22%

Se il venditore è un privato:
prima casa 2% (sul valore catastale) + 100 euro
non prima casa (o in categoria catastale A1/A8/A9) 9% + 100 euro

Per agevolazioni prima casa devi trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi.

Oltre a queste ci sono le spese del notaio e l'eventuale mutuo.

La convenienza a comprare una casa usata da un privato rispetto ad una da una ditta è notevole (siamo nell'ordine di almeno 2-3000 euro a salire).

Per completezza c'è da dire che in alcuni casi anche un'impresa potrebbe vendere ad imposta di registro (es: trascorsi 5 anni dall'ultimazione del fabbricato se non fa l'opzione per l'iva) ma si tratta di situazioni abbastanza particolari.
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Guren ti mando skype.

L'intenzione è di comprare in zona Castel S. Pietro / Ozzano
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L'80% comunque è sempre sul valore più basso tra perizia e quello d'acquisto. Ad esempio se riesci a strappare 100k dal venditore ed il perito dice che la casa vale 120k la banca ti da al massimo 80k.

Mi raccomando considera SEMPRE le spese accessorie, soprattutto notaio ed imposte
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Sì questo lo sapevo già, grazie
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Ma...andare su "siti di comparazione mutui" e vedere quello col TAEG piu' basso ?
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@Guren

Cosa vuol dire "variabile al 3.2?"
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per sapere tutti i tips and tricks per comprare casa e farsi un mutuo senza farsi inculacchiare consiglio vivamente di comprare online dal sito del sole 24 ore la guida all'acquisto della casa; la rinnovano periodicamente con le nuove normative.
Ti da una buona idea di come muoverti correttamente, di quali sono i tuoi diritti, etc.. etc..

Per il mutuo, la regola base è: dipende molto da che lavoro fai;
se sei un dipendente con stipendio fisso, le tue speranze saranno quelle di aumentare leggermente nel tempo, ma non di arrivare a prendere cifre molto diverse; in quel caso ti conviene un fisso, per evitar di essere strozzato dalla rata.
Se invece hai prospettive di guadagnare percentualmente molto rispetto alla rata puoi considerare un variabile e, avendoti creato un capitale in periodo di tasso basso, puoi andare intaccarlo per contrastare un'eventuale aumento della rata.

Una buona via di mezzo sono i cosiddetti "variabili col cap" ovvero non possono variare oltre una certa cifra. non sono convenienti come un variabile puro in tempi buoni, ma teoricamente sono migliori di un fisso in un epoca come la nostra dove si prevede stagnazione economica per ancora un po' di anni.

Molto dipende anche da che cifra ti serve e in quanti anni hai idea di restituirla.. le banche hanno pacchetti definiti e le offerte non sono molto flessibili.
I mutui col cap ai miei tempi li facevano soprattuto le banche online;
I migliori tassi fissi li davano BNL e le poste italiane.

Io ho fatto il mutuo con le poste, che in realtà si appoggiano a Deautsche Bank, in 20 giorni deliberato senza rogne.
Considera che una qualsiasi banca ci può mettere anche due mesi
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Grazie kaioz. Ora valuto anche il manuale del sole 24 ore.

Al momento sono dip. indeterminato ma le prospettive di guadagno non sono così BLOCCATE diciamo, al di là di questo ho comunque l'intenzione di non farmi uccidere dalla rata.

Per i tempi di emissione del mutuo al momento non è un grosso problema, dato che sono ancora nella fase di ricerca della casa
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Considera che io sono partito a suo tempo con l'assoluta idea di fare un fisso, poi quando ho visto che c'erano 3punti % di differenza, e che la rata passava da 400€ a qualcosa come 700€ (mutuo 30anni, 95% del valore della casa, 100000€ ) ho detto "spetta un attimo", vero che il variabile può salire tanto ma ora che compensi 300€ di rata in più c'è ne vuole in più ho avuto la "fortuna" della recessione, e il tasso variabile è passato da 2.25% alla stipula, al tasso che pago adesso che è 1,55 e considerando che nei primi anni paghi più interessi che capitale
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95% del valore? E come hai fatto a fartelo concedere?

Il massimo non è 80%?
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era qualche anno fa, ed erano un po più flessibili di oggi, e poi come scritto all'inizio era un mutuo agevolato che la banca concedeva in accordo col costruttore.

la cosa su cui mi avevano rotto le palle, ma assolutamente senza senso visto che è un variabile è che la rata non doveva superare 1/3 del mio stipendio.
Il mese prima con il tasso al 2.30% non me lo davano il mese dopo con il 2,25% ero dentro ormai le filiali sono dei burattini che fanno quello che gli dice il sistema informatico della banca

sono anche riuscito a farmelo dare senza dover portare garanzie aggiuntive sono l'unico firmatario per il mio mutuo