Sono in affitto.
Il proprietario della palazzina ha venduto.
Il nuovo proprietario mi ha convocato per propormi un contratto di locazione al posto di quello che avevo con il precedente.
“E’ tutto uguale al precedente. Non si preoccupi. Non cambia nulla”, mi rassicura quando passa a salutare due settimane fa.
“Benissimo. Può anticiparmi la bozza via email?”, ribatto con un sorriso.
Lei storce le labbra, ma poi manda la mail. All’ultimo minuto, venerdi sera.
Oggi abbiamo appuntamento per firmare il nuovo contratto e io arrivo preparato. Almeno credo. In verità non sono davvero preparato. Non a quello che mi aspetta.
“Ecco questo è il contratto”, mi dice allungando i fogli.“Vedrà che è tutto uguale alla bozza, tranne… ecco… qui… mi sono permessa di inserire questa nota: l’immobile è consegnato completamente ritinteggiato e ammobiliato”
“No scusi, non ci siamo. Il vecchio proprietario non le ha detto che l’immobile non era completamente ammobiliato?”
Silenzio imbarazzato e nell’angolo la segretaria del vecchio proprietario annuisce.
“Si, in effetti, c’erano due stanze vuote.”
“Le camere da letto sono arredate con mobili miei. Se vuole le faccio un verbale…”
La nuova proprietaria inizia a masticare nervosamente le labbra.
“Ecco poi, già che ci siamo, io ho notato alcuni problemi nella bozza che mi ha mandato…”, esordisco.
“Tipo?”
“Vede qui? C’è un refuso… la frase inizia ma si interrmpe a metà.”
Lei legge e dice: “Accidenti, allora mi sa che questo errore c’è anche sugli altri 9 contratti”
Io inizio a fare il sarcastico: “Mi spiace. A saperlo le avrei scritto ieri sera così li avrebbe corretti. Ma li avete già firmati tutti?”
Lei annuisce.
Nove. Prima che io me ne accorgessi. E sono l’ultimo.
“ecco poi”, riprende la parola lei cercando di dirottare l’argomento." ci sarebbe la questione del deposito cauzionale. Lei aveva già versato 3 mensilità, giusto? (annuisco) Ho segnato bene allora, ecco, qui, deposito non fruttifero, ovviamente."
Io guardo e obbietto: “veramente qui lei nel contratto che mi ha mandato indica che è fruttifero.”
Lei controlla: “Ma no dai…”
“Si si”, incalzo.“Legga qui: interessi legali calcolati e liquidati su base annuale o al termine del contratto di locazione.”
Rimane ferma.
“Ma è infruttifero.”
“il contratto che mi propone dice il contrario. Ha fatto firmare lo stesso anche agli altri?”
Lei non risponde e io annoto mentalmente: avvisare gli altri che possono chiedere gli interessi legali.
Scuote la testa: “Andiamo avanti.”
“Prego”, rispondo beffardo. Poi mi sento quasi arrogante: “Sicura di non voler cambiare commercialista? Se vuole posso darle una mano.”
“No, no grazie. Ecco io volevo chiederle una cosa… Riguardo alle spese condominiali.”
“Nel mio contratto precedente erano a forfait.”
“Ecco si, abbiamo fatto i conti e non ci stiamo con il forfait che lei pagava. Le volevo chiedere se non le andasse di pagare il solito forfait e a fine anno il saldo sulla base dei consumi.”
La guardo. Lei mi guarda.
La guardo intensamente.
“Scusi, ma per me è peggiorativo questo contratto.”
“Bhe non è detto… magari a consuntivo non lo è.”
“Ma lei ha appena detto che ha controllato e ha visto che storicamente il forfait che pago non copre le spese, quindi è peggiorativo.”
“Si… se non se la sente… rimuoviamo la clausola.”
A quel punto dentro di me ho pensato: ma sul serio tu hai comprato una palazzina di 10 unità che varrà un paio di ml di euro e mi stai chiedendo volontariamente di rinunciare a un contratto favorevole per un contratto meno favorevole?
“Vediamo se possiamo venirci incontro…”, aggiunge.
“Vediamo”, dico scettico. “Ecco io posso venirle incontro così. Vede qui? lei mette a carico del conduttore le imposte di registro. A me non sta bene.”
“E’ un contratto standard”, si difende.
“Si ma io non lo firmo.”
Ci riguardiamo. Intensamente.
“Le spiego: lei ha comprato la casa ed è legalmente subentrata. Mi propone un contratto che potrei firmare o anche no. Con queste clausole non lo firmo e mi tengo il mio vecchio contratto che si è appena rinnovato e vale per altri 3 anni e 9 mesi. Poi si vedrà. Se vuole che lo firmi, toglie le clausole e le imposte di bollo le paga lei. Vuole cambiare contratto per avere benefici fiscali? Non li pago io. Li paga lei i costi.”
Silenzio.
“Va bene, teniamolo.”
“Ok, teniamolo.”
Ci alziamo, stretta di mani. Saluti.
Questa gente ha i soldi, ma santo DIo non sa stare al mondo.
C’è da mettersi le mani nei capelli sia alle sue condizioni che alle tue, se parliamo di contratti di locazione a regime ordinario
Deposito cauzionale rende interessi legali come dici tu, altro che infruttifero
Spese condominiali cosa vuol dire “a forfait”? Ci sono i millesimi e vanno conguagliate equamente, a vantaggio o svantaggio.
Spese di registrazione sono 50% 50%, da sempre, obbligatoriamente.
Qualsiasi altra interpretazione è vessatoria e nulla in sede di legge.
Magari avrà detto “ma perché pagare un commercialista serio adesso chiedo a Ciatgpt un nuovo contratto… anzi no ciatgpt costa troppo chiedo a Dipsik un contratto nuovo tanto che ci vuole.”
Dillo al precedente proprietario che mi ha proposto un canone forfettario che comprende le spese condominiali.
TUTTI nel condominio avevano queste clausole eh.
Solo che lei ha fregato gli altri 9 proponendo un contratto uguale uguale giurin giurello non cambia nulla.
Ma con le spese condominiali divise a millesimi.
Le spese a forfait esistono e no, sorry, non sono impugnabili.
Certo che lo sono, non sono valide nei contratti in regime ordinario, in sintesi dovresti inserirle nel canone d’affitto e tassarle conseguentemente.
Non puoi portarle a detrazione se le fai pagare forfait, infatti è la prima volta che ne sento parlare
Detto anche “affitto forfettario” che generalmente è riservato ad affitti transitori e costa uno sfacelo di tasse.
Mi sa che non hai letto bene il link che hai postato perché c’è scritto chiaramente che è un contratto che va studiato con attenzione perché la semplificazione spesso non conviene con i costi. Ed è verissimo. Ma non l’ho proposto io sto contratto, ma il vecchio proprietario che ha venduto la palazzina.
C’è giurisprudenza in materia: le spese forfettarie sono ammissibili.
Cazzi suoi se ha comprato una casa con questo contratto e ora se ne pente.
E ripeto: erano diverse le persone che avevano un contratto simile.
Addendum:
Tale clausola non contrasta con il disposto dell’articolo 13, commi 1 e 4, della legge 431/1998, anche se la sua effettiva applicazione, disancorata dall’effettiva incidenza degli oneri accessori, conducesse all’attribuzione al locatore di un supplemento di canone, sfuggito all’applicazione dell’imposta di registro. Si ritiene che quest’ultima interpretazione sia aderente alla normativa vigente, che non vede alcuna limitazione nella determinazione dei canoni per le abitazioni.
In pratica se le spese forfettarie fossero più basse, io non potrei impugnare la clausola.
E nemmeno il nuovo proprietario.
La quale ha provato a svinconarmi offrendono un contratto uguale guale giurin giurello firma qui e siamo tutti più felici.
Dipende dal regime del contratto, sono familiare con i regimi ordinari poi se qualche contratto foresteria o forfettario lo consente boh.
Nel regime ordinario sei obbligatoriamente tenuto a presentare rendicontazione delle spese e relativa divisione per millesimi.
Si beh poi il tuo landlord marciare per il 2,5% annuo di interessi su una cauzione è proprio un morto di fame
Le imposte di bollo sono al 50% si vero, ma scusami ti sei perso una parte: in caso di cessione immobile, il nuovo proprietario subentra (Codice Civile all’art. 1602) e le imposte di bollo sono SEMPRE a carico del subentrante.
Se vuole propormi un nuovo contratto per poter godere delle agevolazioni fiscali del 3+2 a cedolare secca, le imposte di bollo se le paga lei.
Altrimenti non firmo e mi tengo il contratto attuale.
ps: gli altri 9 hanno abboccato e firmato.
In pratica ora il nuovo proprietario si trova con 9 contratti senza spese a forfait (prima lo erano) e l’imposta di bollo (ma non erano sicuri fosse dovuta perché c’era la cedolare secca) a carico degli inquilini al 50%
e il tutto per RISPARMIARE
Scusami, ma perché ti deve fare un nuovo contratto? Se ha acquistato l’immobile con un contratto di locazione in essere deve subentrare per legge in quello e può rinegoziarlo solo alla sua naturale scadenza.
