Come da mio precente thread, alla fine abbiamo acquistato la casetta
C'è solo un piccolo intoppo i due terreni che vengono venduti assieme alla casa (a tutti gli effetti un giardino e un patìo) sono però edificabili. Di per sè mi interessa poco visto che l'uso attuale (e penso pure futuro) rimarrà lo stesso.
Il punto è che ovviamente vanno dichiarati - gli attuali proprietari in fase di rogito hanno dichiarato di pagare 1.000€ per i terreni e il resto per l'immobile, e ovviamente anche noi dobbiamo dichiarare un valore. La perizia della banca ha valutato i terreni (a causa dell'edificabilità) ben di più, circa 12.000€
Ovviamente siamo in Italia e non si capisce un cazzo. Il catasto dice una cosa ma poi in realtà devi pagare altro
la mia domanda è, come si fa a valutare una cifra sensata da assegnare ai terreni in fase di rogito e conseguentemente pagarci le tasse senza trovarsi un'accertamento dell'AdE fra qualche anno?
Se dichiariamo la stessa cifra è meglio? Se invece si dichiara quella di perizia non è che si accende qualche lampadina? tra l'altro gli attuali proprietari si troverebbero con una plusvalenza di 11k€ ma a me di questo in particolare frega sega
nel frattempo ho chiesto anche ad altra gente fuori dal forum, ma visto che qui c'è gente di ogni tipo magari un geometra ..
non c'è una maniera sicura , basta vedere le estorsioni del ADE segnalate a striscia ...
Diciamo che da quanto ho capito andrebbero fatta prendendo a paragone vendite simili sul territorio , e su quelle muoversi in base a pro e contro ... [ rumori , non rumori , inquinamento , non inquinamento , vincoli urbanistici , lavori da eseguirsi , etc. etc. ] il problema resta perchè l' ade può cmq paragonarlo con tutt' altre situazioni.
La domanda è sul perchè i venditori hanno stimato 1000 ... hanno effettivamente svalutato quel terreno oppure hanno sopravalutato la casa ? la vendita della casa e meno tassata e magari c'è una forma di elusione ?
1k e 12k è una differenza enorme .. il valore reale starà nel mezzo ..
Se uno ha necessità e fretta di vendere può svalutare , ma la rendità catastale per chi acquista resterà cmq alta ..
Era meglio se i venditori avessero agganciato i terreni all'immobile prima di fare l'atto. Se così non è probabilmente andrai a pagare il 9% sul dichiarato. L'agenzia delle entrate potrà eventualmente accertare un maggior valore ma dovrà dimostrare che il valore in commercio del bene è superiore. Io andrei magari a dichiarare qualcosa in più di mille euro anche senza arrivare ai dodici mila che altrimenti tocca tirare fuori un millino e regalarlo a Padoan.
Questo lo so, purtroppo mettere i terreni come pertinenza costa (almeno così ci han detto) 1,5k€, alla fine il 9% sulla cifra dichiarata dal perito ci porterebbe comunque a pagare meno.
Comunque grazie per l'hint, è più o meno ciò che pensavamo ma mi pare allucinante che possa esserci un accertamento e non si possa avere i parametri relativi all'accertamento Praticamente io dichiaro 10 e domani l'agenzia si sveglia e dice "eh no per noi vale 11! ora ti rompo il culo"
siamo proprio in italia.
in verità come detto i due terreni sono un giardino ed un patìo, solo quest'ultimo potrebbe essere davvero utilizzabile (è affiancato alla casa e quindi si potrebbe forse fare un ampliamento, comunque si parla di 50²) ma il giardino ha in mezzo un rivolo "condominiale" quindi resterà un giardino probabilmente per sempre. Il valore vero e proprio è quindi molto basso, ma chissà se all'AdE sono d'accordo...
p.s essendo terreni edificabili bisogna pagarci sopra l'IMU, giusto? le rendite catastali non vengono considerate? bisogna allineare al catasto?
Anche se dovessero farti un accertamento sul registro non è un dramma. Se da dieci va a undici paghi l'imposta su uno (fino al 30% di differenza non ci sono sanzioni). Considera poi come dici tu alla fine se poi devi pagarci l'Imu a vita tanto vale spenderli subito quei soldi.
Il valore dell'accertamento poi considera che di massimo può essere assolutamente casuale, inutile cercare una logica.
Per pagarci l'imu di solito si usano i valori ici delle aree edificabili che delibera il comune, valore che può essere usato anche per stimare il valore delle tue aree. Se prima della vendita hanno fatto un accatastamento e non ti hanno riunito il tutto sono dei bei coglioni visto che poi ti chiedono altri soldi. Se non l'hanno fatto invece i 1.5k€ che ti prospettano sono un po' alti ma dipende da tanti fattori che non posso conoscere visto che non è la mia zona e non so i prezzi come siano li, quindi magari fatti fare un preventivo da qualche geometra.
Intanto grazie davvero a tutti. Avete confermato gran parte delle mie teorie, purtroppo è la prima casa e porca troia se è complicato
Prima della vendita non hanno fatto un accatastamento, o meglio l'accatastamento è stato fatto nella precedente compravendita (+ di 5 anni fa) e quindi il catasto non è stato toccato recentemente. Purtroppo ci siamo accorti dell'edificabilità solo dalla perizia, l'agente immobiliare non ne sapeva niente (eccerto..) e quindi ci hanno un po' colto alla sprovvista.
Non ho comunque capito se catastalmente la situazione vada sanata, è normale che i terreni risultino ancora "VIGNETI" con le loro relative rendite dominicali e agrarie? Se sono edificabili si lascia comunque così ma si paga l'IMU "separatamente"? Non riesco davvero a capire.
BTW il preventivo di 1,5k€ per sistemare la cosa è del geometra dell'agenzia, ne sto attendendo un altro (questo pomeriggio, presumo) da una terza parte, se da un lato ci eviterebbe di far pagare il 9% sui terreni, aumenterebbe però la rendita della casa (di un valore che non so stimare) e soprattutto allineerebbe l'indice di edificabilità dei terreni a quello della casa, il che potrebbe anche essere un male (forse)
Se può farti sentire meglio problemi di questa portata nascono generalmente in ogni compravendita di immobili. Quindi o lo fai di lavoro oppure dovresti passarne dozzine prima di avere chiara tutta la casistica dei casini che possono nascere. In una scala da 1 a 10 (dove 1 sono bischerate e 10 è l'apocalisse) la tua situazione starà intorno al livello 4.
non c'è niente da sanare qua. Ci sono solo alcune valutazioni da fare di carattere economico. I terreni è normale che risultino vigneti (o quello che è). L'indicazione di area fabbricabile non è evidenziata al catasto in una categoria specifica.
PS Io andrei dal mio geometra, cercherei di fargli sistemare tutto con 7/800 euro poi andrei dai venditori a dirgli che ti hanno fatto incazzare e ora quei soldi glieli scali dalla vendita. Poi vedi quello che succede.
L'imu sui terreni edificabili lo paghi secondo le tabelle ici/imu deliberate dal comune e non sul reddito presente in visura
Per Trieste riportano questo: "per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità , alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. In caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma della legislazione vigente, la base imponibile è data dal valore venale dell’area ad inizio lavori senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori stessi ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato è comunque utilizzato."
Se fossi agricoltore non pagheresti ma non credo sia il caso.
In caso di fusione con i terreni la rendita della casa, secondo la mia esperienza, non dovrebbe aumentare più di 1/2 vano o 1 vano. In soldoni dividi la rendita attuale della casa per il numero di vani riportati in visura e trovi quanto paghi a vano, così hai idea di quanto aumenti circa. Il tutto senza considerare un eventuale aumento di categoria o classe, cosa che potrebbe essere necassaria o meno, in questo caso aumenterebbe di più.
ogni volta che sento parlare di calcolo in vani mi ricordo che dovevano fare la riforma del catasto ... ogni tanto torna fuori la questione , poi c'è ne si dimentica ...
i due terreni che vengono venduti assieme alla casa (a tutti gli effetti un giardino e un patìo) sono però edificabili.
siamo proprio in italia.