Buondì, stavo per fare una proposta all’agenzia immobiliare per un trilocale dalle mie parti, dislocato su due piani.
Zona giorno + cucina abitabile + cucina al piano sotto. Due camera matrimoniali e un altro bagno nel piano di sopra mansardato.
Tutto bene finché poco fa mi sono reso conto che da visura il secondo piano è sottotetto spp. I vani corrispondono a quelli reali, ma a catasto questa zona è agibile ma non abitabile.
Di fatto formalmente è un bilocale con un sottotetto molto spazioso, anche se viene venduto / pubblicizzato come trilocale.
Sono semplici vizi di forma che nella prassi incidono poco o nulla sia sul valore dell’immobile che su aspetti pratici/legali o effettivamente è un aspetto con serie criticità?
Da sommarie letture online, mi accollerei gli oneri dell’abuso stesso con potenziali e ipotetici oneri di ripristino dell’immobile allo stato a catasto.
Quanto tuttavia questo rischio sia pressoché nullo o meno, non saprei. Ed eccomi infatti qui
Dell’agenzia ormai non mi fido perché si sono rivelati disonesti.
Credo sia impossibile che il comune venga a fare un controllo, farti pagare l’abuso.
In compenso se chiedi un mutuo e ipotechi la casa sicuro la banca ti fa storie. Il valore dell’immobile lo decidi tu/il mercato. Formalmente dovrebbe essere conteggiato come sottotetto, poi se c’è qualcuno che è disposto ad accollarselo a prezzo pieno cazzi suoi che si prende il rischio di non riuscire a vederlo a prezzo pieno in futuro (o quantomeno fare fatica).
A Milano si può fare recupero sottotetto per renderlo ufficialmente abitabile, ma ci sono dei requisiti: altezza (media?) sopra 2.4 m (?), un determinato rapporto tra area (volume) e superficie finestre, etc. Ma a parte che ti assumi tu il rischio in ogni caso (e se il recupero sottotetto non andasse a buon fine), in più costa un 15k circa di spese da pagare, oltre a tutta la rogna di seguire la pratica (io l’avevo fatta fare a un architetto, quindi altri soldi che partono) più il tempo per portare avanti la cosa.
Infine se la casa è stata appena costruita e fai recupero sottotetto, il comune fa rogne perché di fatto chi l’ha costruita ha fatto un piano in più di quelli che avrebbe potuto costruire, e ha fatto il furbo
Si, mutuo dovremmo accenderlo. L’agenzia ha accennato vagamente all’irregolarità del bagno a cui andrebbero tolti i sanitari prima dell’uscita del perito e basta.
E magari ha pure ragione lui dal punto di vista pratico e delle prassi di compravendita, però mi sto interrogando se abbia senso procedere.
Come trilocale ha un prezzo competitivo, evidentemente per via di queste irregolarità. L’importante è che non abbia io beghe tecnico legali per via dell’abuso in caso di acquisto e che poi non si svaluti di tanto in caso di successiva compravendita
Fine anni 90-2000 era praticamente la prassi dei costruttori fare per poco sottotetto agibile ma non abitabile per risparmiare sulle tasse , di per sé non me ne preoccuperei troppo, per quanto sia comunque una rottura di scatole in più.
il fatto che come trilocale abbia un prezzo competitivo credo sia proprio dovuto a quello, tra parentesi sinceramente non ho guardato la zona ma anche con gli aumenti dell’ultimo periodo non mi pare proprio un “prezzaccio” ; in ogni caso se il prezzo stona tanto se c’è un amministratore di condominio chiedigli qualunque cosa.
Delle agenzie immobiliari bisogna sempre fidarsi come di un crotalo nei pantaloni , però effettivamente anche i periti delle banche sanno come gira il mondo, quindi se non è ammobiliato basta effettivamente quello che ti han detto:smontaggio sanitari e rimontaggio a perizia fatta.
Se la zona non è abitabile da quanto risulta in accatastamento auguri, difficilmente la banca ti garantisce il mutuo a quel punto; peraltro anche il notaio come lo può fare l’atto di rogito ?
La rimessa a norma di legge dovrebbe avvenire ante la compravendita e non dopo, soprattutto per garantirti di non avere brutte sorprese dopo
Dal punto di vista del mutuo, non dovrebbero esserci problemi perché dovremmo coprire solo una parte del costo dell’immobile e mi aspetto sia più piccola del valore della perizia, anche scontando irregolarità.
Il secondo tema alzo le mani.
La cosa strana è che è nata così nel 2010 dal costruttore e passata già per due proprietà (chi l’ha presa dal costruttore e l’ha resa così com’è e chi la sta vendendo ora).
Senza essere un esperto di edilizia, ti posso tranquillamente dire che in Veneto il 90% delle nuove costruzioni sono fatte così
Anche casa nostra, per dire, ha la mansarda segnata come sottotetto e ci sono le due camere da letto.
Tra l’altro, quand’è venuto il secondo perito, per il secondo mutuo , l’ha guardata, ha storto il naso e gli ha dato metà del valore degli altri due piani sotto
Non credo sia un problema vero e proprio, al massimo dovresti sentire il notaio se ti crea problemi nel rogito.
sto comprando casa anche io e questa cosa che il venditore è tenuto a sanare gli abusi prima della vendita me l’han detta tutti, agenzia, notaio, banca, pure la ditta delle ristrutturazioni
con il mutuo da quel che ho capito anche se copri una parte del costo dell’immobile viene comunque fatta un’ipoteca sulla casa, che non viene approvata dalla banca se ci sono irregolarità.
ma anche se passasse tutto e ti fanno mutuo vai a rogito ecc ecc, nel momento che in un futuro vorrai vendere sarai tu responsabile del mettere a posto gli abusi, quindi potresti ritrovarti a dover sborsare dei bei soldini
è un classico sta cosa
a me onestamente puzza che un sottotetto agibile ma non abitabile sia classe energetica B non vorrei che abbiano valutato solo la parte abitabile.
Comunque il prezzo è quasi da provincia di Milano, possibile non trovi di meglio per quelle cifre?
Chi vende è responsabile ma se costa troppo può non vendertela la casa o alzarti il prezzo, sta a te decidere se ti va bene o meno.
in generale dipende da che abusi sono, se ha tirato su o giù un muro senza aggiornare il catasto di solito lo fanno (con un muro di cartongesso o robe così, o aggiornando il catasto, a seconda di cosa costa meno)
Però in casi come questo, in cui un sottotetto dichiaratamente non abitabile viene adibito a stanze da letto, tu compratore vieni informato e lo sai, difficilmente il venditore accetterà di regolarizzare niente, se ti sta bene compri lo stesso altrimenti no.
Lascia stare che Rozzano centro, no dico…ROZZANO CENTRO STORICO, dove si sparano ogni weekend, ora viene a 3.000mq a meno che non sia da rinnovare/ristrutturare.
Sono allibito.
Buccinasco è salito a 3.5k
Assago idem
Rozzano a 3k
Fizzonasco, Opera e Locale Triulzi a 2.8k
Pieve Emanuele 2.5k (quel poco di decente che c’è, escludendo l’edilizia popolare dove siamo <2k)
Siziano (che è già provincia di Pavia) 2.2k
Vidigulfo 2k
Comunque se quel sottotetto non è abitabile, di fatto la metratura ufficiale è quella del piano inferiore (che ad occhio e croce saranno 60/65mq).
Quindi, al di là degli aspetti tecnico-legali che mi sembra di capire potrebbero essere rilevanti in fase di erogazione del mutuo o atto notarile, il punto è che starei comprando un 60mq + sottotetto non abitabile a 220k Quasi 4k al mq.
Vabeh, ovvio che non ha senso paragonare l’hinterland con il comune di Milano. Il punto è che a P.ta Venezia c’è la Canalis, a Rozzano ci sono gli amici di Fedez che non ce l’hanno fatta. E comunque devono pagare 300k per un 100mq, che è semplicemente fuori scala per chiunque non abbia dietro un patrimonio di partenza o non abbia redditi familiari >5k.
Assolutamente, il mercato immobiliare qua è impazzito da che mo
C’è un intera categoria di immobiliaristi milanesi senza arte ne parte che con i loro introiti (molti anche in nero) hanno alimentato e alimentano il mondo della prostituzione e dello spaccio della cocaina da decenni oramai
Io più che altro mi chiedo come faccia a sopravvivere una coppia con figli, in cui uno lavora come insegnante alle medie (ca. 1.500 €) e l’altro come infermiere nel pubblico (ca. 1.300 €).
L’affitto di un trilocale nelle zone di merda che ci sono qui parte da 1.100 € al mese. In pratica parte uno dei due stipendi. Se già mettiamo di mezzo il nido, il bilancio familiare scoppia.
Acquisto? Con un reddito familiare di 2.800 € ti concedono al massimo un mutuo di 900 € / mese. Con 900 al mese riesci a coprirti a occhio e croce massimo 160.000 / 170.000 € di mutuo in 30 anni.
Per 160k non c’è un cazzo, se non roba da ristrutturare. Quindi o hai dietro il patrimonio di qualcuno (genitori) o devi finire in aperta campagna e prenderti un trilocale in mezzo alle pecore
l’acquisto con abuso, se ti beccano fanno il culo a te, perche’ ovviamente nel rogito non compare, quindi se ne evince che l’abuso l’hai fatto TE dopo l’acquisto.
e’ anche vero che potresti fare il figlio di puttana e denunciare gli ex propietari 1 mese dopo il rogito dicendo che “non lo sapevi e ti hanno truffato”
in quel caso la compravendita e’ annullabileo chiedere i danni.
vedi te come comportarti.
la cosa si ripetera’ idnetica quando sarai te a vendere.
Ma che il welfare del paese sia costituito dalle famiglie old gen è cosa nota
E non solo per la casa
Quando le “famiglie” lo diventeranno i giovani di oggi sarà il disastro
Non potranno piu garantire un cazzo
ringrazio dio di avere un tasso fisso dell’ 1.05%
in teoria solo riaffittando casa (con i prezzi degli affitti da suicidio che girano in questo periodo) ci coprirei il mutuo e avanzerebbero anche 200€
; in ogni caso se il prezzo stona tanto se c’è un amministratore di condominio chiedigli qualunque cosa. 
, però effettivamente anche i periti delle banche sanno come gira il mondo, quindi se non è ammobiliato basta effettivamente quello che ti han detto:smontaggio sanitari e rimontaggio a perizia fatta.
